noviembre 6, 2019

La responsabilidad universal del hipotecado y la dación en pago

Tendemos a pensar que la garantía aportada en una hipoteca se limita al valor de la vivienda pero no es así ya que va más allá y es importante saberlo para evitar disgustos.

Generalmente cuando se deja de pagar la cuota se ejecuta la garantía hipotecaria, es decir, la vivienda y en el caso de que los fondos obtenidos con la venta de esa garantía no saldan totalmente la deuda, la entidad de crédito podrá iniciar actuaciones contra otros bienes del deudor con objeto de intentar recuperar el resto de la deuda pendiente de cobro. Por tanto, hay que devolver el total de lo prestado más los intereses hasta el momento, independientemente del valor en ese momento de la vivienta.

Esto es así en virtud del denominado «principio de responsabilidad universal» establecido en el artículo 1911 del Código Civil, conforme al cual el deudor responde con todos sus bienes presentes y (aquí llega lo importante) futuros en tanto que la deuda no esté totalmente satisfecha.

No obstante existen dos supuestos en los que el principio de responsabilidad patrimonial universal del deudor no resulta de aplicación y son los siguientes:

  • Cuando todas las partes hayan pactado expresamente en la escritura del préstamo la limitación de la garantía hipotecaria al valor de la vivienda
  • Cuando la entidad de crédito acepta en el contrato, la denominada dación en pago, es decir, que el cliente quede liberado de su deuda con la entrega de la vivienda

Este ha sido un tema bastante polémico en nuestro país durante los últimos años ya que la brusca bajada del precio de la vivienda dejó a muchas familias sin casa y con una deuda que difícilmente podrían saldar. Es por tanto muy importante negociarla si se prevé que la situación económica pueda ser delicada.

Se dan casos todavía más sangrantes en los que la responsabilidad patrimonial universal del deudor y de la garantía hipotecaria, algunas entidades exigen la garantía personal de avalistas, esto es, otra u otras personas que respondan de la deuda con sus bienes en caso de impago, reforzando aún más la posición acreedora de la entidad bancaria. En este caso si no se paga pedirán responsabilidades también a los avalistas que podrían verse obligados a vender su casa.

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